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物业公司要用主营业务成本这个会计科目吗
主营业务成本是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所所发生的各项支出，包括物业管理成本、物业经营成本和物业大修成本。
(一)账户的设置
为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务成本的发生情况，应设置"主营业务成本"账户."主营业务成本"账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出，其借方登记各项实际成本的发生额，贷方登记各项主营业务成本的结转数，月末将当期发生的主营业务成本结转"本年利润".本账户应当按照经营成本的种类设置明细账，一般包括"物业管理成本"、"物业经营成本"和"物业大修成本"科目。
(二)物业管理成本的核算
物业管理成本是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出.物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、公众代办服务费成本和特约服务成本三类。
1.公共性服务成本的核算
公共性服务成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等而发生的各项支出.内容包括对公用设施(如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等)的维修保养费用、公共环境卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等.公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。
材料费用包括企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
人工费用包括直接从事维修保养、保洁绿化、公共秩序维护的人员工资、社会保险、以及提取的福利费等。
间接费用包括物业企业所属管理单位管理人员的工资、奖金、福利费，固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等.(实行一级管理可直接计入管理费用)
例20 顺发物业管理公司1月份修理小区道路用料3000.00，设施设备维护费用料1100.00环境绿化出包费3000.00，以现金方式支付。
根据有关出库单和支付资料，会计分录为：
借：主营业务成本-物业管理成本-公共服务成本 4100.00
贷：原材料---A材料 3000.00
---B材料 1100.00
例如21顺发物业管理公司1月份发放计提从事物物业业日常工作人员工资16800.00元，缴纳社保费6523.67元(企业4814.11.个人1709.46)。
会计分录为：
借：主营业务成本-物业管理成本-公共服务成本 16800.00
贷：应付职工薪酬---工资 16800.00
例 顺发物业管理公司1月份缴纳社保费6523.67元(企业4814.11.个人1709.46)。
借：主营业务成本-物业管理成本-公共服务成本 4814.11.00
贷：应付职工薪酬----社保费 4814.11
2.公众代办性服务成本的核算
公众代办服务成本是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而发生的支出.一般情况下多位人工费用，应根据物业企业的工资结算单和作业派工单等资料等进行核算。
例23 顺发物业管理公司 2013年1月4日向山水人家小区10号楼各业主代收12月份自来水费共计1200.00元，12月份电费7000.00元，并按l%收取代办服务费.为此物业需发生40.00元人工费支出
根据相关资料，会计分录为：
借：主营业务成本-物业管理成本-公共代办服务成本 40.00
贷：应付职工薪酬---工资 40.00
3.特约服务成本的核算
特约服务成本是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务而发生的支出.如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等.主要成本部分是人工费和耗用材料费。
例24 顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内100户业主的特约委托，要求为其提供每户每周5小时的卫生清洁服务，耗用人工费用5000.00元，清洁等材料1000.00元。
计算成本时，账务处理如下：
借：主营业务成本-物业管理成本-特约服务成本 6000.00
贷：应付职工薪酬---工资 5000.00
贷：原材料 -清洁材料 1000.00
例顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内3户业主的特约委托，要求提供暖气的改造服务，完成该项工程耗费人力费用6000.00元，领用材料5000.00
计算成本时，账务处理如下：
借：主营业务成本-物业管理成本-特约服务成本 11000.00
贷：应付职工薪酬---工资 6000.00
贷：原材料 ----暖气材料等 5000.00
例 顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区业主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一业主委托照顾病人，共发生人工费500.00元，
根据有关资料，会计分录为：
借：主营业务成本-物业管理成本-特约服务成本 500.00
贷：应付职工薪酬---工资 500.00
(三)物业经营成本的核算
物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施而发生的各项支出.如经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施等的租赁费和相关费用.如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动发生的支出在其他业务成本中核算。
例 顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内停车场租金3000.00元;游泳馆租金1000.00元. 现金支付。
根据有关付款凭证，账务处理如下：
借：主营业务成本--物业经营成本--停车场 3000.00
--游泳馆 1000.00
贷：库存现金 4000.00
例 顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内羽毛球场租金500.00元.现金支付。
根据付款凭证，会计分录为：
借：主营业务成本--物业经营成本--羽毛球场 500.00
贷：库存现金 500
(四)物业大修成本
物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等工程活动而发生的工程支出.物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，既可以自行承担，也可出包给专业公司承担。
例 顺发物业管理公司2013年1月承接的山水人家小区的电梯的大修，发生工资费用5800.00，耗用材料8200.00 元
电梯的大修成本确认的账务处理如下：
借：主营业务成本--物业大修成本--电梯 14000.00
贷：应付职工薪酬---工资 14000.00
物业公司代收水费如何向业主开票?
答：
1、如果代收水电费的单位没有与水电供应单位签订委托代收水电费协议，会视为销售水电，需要缴纳增值税.这时代收水电费的单位必须向业主开具增值税发票，有两种情况：
(1)代收水电费的单位为增值税一般纳税人，业户要求开具增值税专用发票的话，收水电费的单位应向业主开具增值税专用发票，同时也可抵扣支付给电业局的电费增值税。
(2)代收水电费的单位为增值税小规模纳税人，业户要求开具增值税专用发票的，可到税务机关代开。
2、如果代收水电费的单位与水电供应单位签订了委托代收代缴合同，收水电费的单位只是负责代收代缴，平价收取水电费，则应由水电供应单位向业户开具发票.收水电费的单位不用出具发票。
根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，需要按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
提供物业服务的一般纳税人转收代付自来水水费(不包括污水处理费及水资源费)，可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择"差额征税"功能。
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